Dans le cadre d’un bail commercial, le preneur peut demander le renouvellement au terme du bail.
Ce droit est limité à trois renouvellements (art. 13 de la loi sur les baux commerciaux).
Le bailleur peut se refuser au renouvellement pour l’un des 4 motifs de l’article 16, I, 1° à 4°.
Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail pour 4 motifs (art. 16, I, 1° à 4°) :
- Pour occupation personnelle,
- Pour affecter l’immeuble à une destination non commerciale,
- Pour démolir et reconstruire l’immeuble,
- Pour manquements graves du preneur.
En dehors de ces motifs, le bailleur doit payer une indemnité minimale au locataire évincé, de 3 ans de loyer. Cette indemnité sera majorée éventuellement des sommes suffisantes pour assurer une réparation intégrale du préjudice.
En cas de refus motivé par l’un des 4 motifs de l’article 16, l’indemnité est de 0 à 2 ans de loyer, à savoir :
- Occupation personnelle et commerce similaire : 2 ans,
-
Occupation personnelle et commerce non similaire : néant.
- Affecter l’immeuble à une destination non commerciale : 1 an,
- Démolition et reconstruction de l’immeuble : 1 an,
- Pour démolition et reconstruction imposée par vétusté : néant,
- Pour manquements graves du preneur : néant.
Parmi ces motifs, se trouve « sa volonté (celle du bailleur) de reconstruire l’immeuble ou la partie de l’immeuble dans laquelle le preneur sortant exerce son activité. » Ce motif figure à l’article 16, I, 3°.
Le bailleur doit une indemnité s’il ne réalise pas dans les six mois et pendant deux ans au moins l’intention pour laquelle il a pu évincer le preneur (art. 25, 3°).
L’obligation de réaliser le motif du refus de renouvellement, en l’espèce la reconstruction de l’immeuble, est une obligation qui est personnelle au bailleur.
À ce sujet, voici ce que jugeait la Cour de cassation dans un arrêt du 26 juin 1992 (R.W., 1994-95, p. 1377 et la note) :
« Attendu que le bailleur qui, conformément à l’article 16, I, 3°, de la loi du 30 avril 1951 sur les baux commerciaux refuse le renouvellement du bail au preneur afin de démolir le bien loué et de le reconstruire, contracte ainsi une obligation personnelle d’exécuter le projet envisagé ;
Que, par la vente du bien loué, même avant la fin du bail, le bailleur ne peut se décharger de son obligation personnelle d’exécuter pour son propre compte les travaux de démolition et de reconstruction prévus et que cette vente ne transfère pas cette obligation personnelle à l’acheteur, acquéreur à titre particulier. »
En d’autres termes, lorsque c’est l’acquéreur du bien qui réalise les travaux et non le bailleur vendeur, les conditions de l’article 16, I, 3°, ne sont pas rencontrées.
Le notaire et l’avocat soumis à un devoir de conseil devront attirer l’attention du vendeur sur l’obligation d’assumer personnellement et pour son compte l’exécution du motif de refus du renouvellement, en dépit de la vente, au risque de s’exposer à une indemnité.
Il existe une porte de sortie pour le bailleur qui ne réalise pas le motif dans les six mois et pour au moins deux ans, s’il justifie d’un motif grave (art. 25, 3°).