Le droit de préemption est le droit reconnu à une partie d’avoir priorité sur tout autre candidat en cas de mise en vente d’un bien.

Le bénéficiaire du droit de préemption sera donc préféré s’il fait une offre égale à tout autre candidat-acquéreur.

Contrairement à une idée reçue, ce droit de préemption n’existe pas d’office en faveur d’un locataire (sauf pour les baux à ferme) !

Pour pouvoir en bénéficier, il faut que ce soit prévu expressément dans le contrat de bail, ce qui est relativement rare.

Si vous êtes locataire, que ce soit un bail de résidence ou un bail commercial, et que vous souhaitez vous protéger, il est donc impératif de rajouter dans le cadre du contrat de bail une clause relative au droit de préemption.

Le locataire qui occupe les lieux à titre de résidence principale peut estimer, avec le temps, se trouver tellement bien dans ces lieux qu’il vivrait mal un nouveau déménagement.

Dans le cadre d’un bail commercial, il est vraiment conseillé pour le locataire de prévoir un tel droit de préemption : très souvent il aura fait de gros investissements pour développer son fonds de commerce et risque de tout perdre en cas de vente de l’immeuble à un tiers.

Généralement on prévoit qu’en cas de vente, le propriétaire s’engage à officiellement présenter la meilleure offre à son locataire, lequel dispose d’un délai conventionnel qui ne dépasse que rarement un mois pour signifier au propriétaire, de manière tout aussi officielle, sa volonté d’exercer ou ne pas exercer ce droit de préemption.

En tant que propriétaire, vous n’avez aucun intérêt à accorder ce droit de préemption à votre locataire, que du contraire. Un immeuble sur lequel un droit de préemption est fixé risque d’effrayer de potentiels candidats-acquéreurs.

RÉGLEMENTATION SPÉCIALE EN CAS DE BAIL À FERME

Si vous êtes bailleur, une réglementation particulière est d’application. La loi des baux à ferme prévoit en effet, sous certaines conditions, d’office un droit de préemption pour le preneur.

Si vous vous portez acquéreur d’un immeuble occupé par un ou des locataires, l’une des choses à vérifier en examinant les baux en cours, c’est… l’absence d’un droit de préemption (aussi appelé « droit de préférence ») en faveur du (des) locataire(s.

La vente qui est conclue en violation d’un droit de préemption peut être annulée à la requête du titulaire du droit.

Restez donc attentifs !