L’occupation personnelle est l’un des trois motifs de résiliation anticipée du bail à l’initiative du bailleur (avec le congé pour travaux et le congé sans motif).

Le propriétaire-bailleur a le droit de mettre fin au bail à tout moment s’il désire occuper le logement personnellement, ou s’il désire y faire habiter un de ses proches, même si le contrat de bail ne prévoit pas cette possibilité.

QUE FAUT-IL ENTENDRE PAR OCCUPATION PERSONNELLE?

L’article 3 de la loi du 20 février 1991 précise ce qu’il faut entendre par « occupation personnelle ».

Une « occupation personnelle » ne signifie pas nécessairement que c’est le propriétaire qui devra occuper effectivement l’immeuble: ce peut être un membre de sa famille.

La personne qui occupera le bien pourra être:

• le propriétaire-bailleur lui-même.
• le conjoint.
• les ascendants du bailleur ou de son conjoint.
• les descendants: c’est à dire ses enfants, ses petits-enfants, ses enfants adoptifs, les enfants du conjoint,… Si une mère de famille, propriétaire d’un bien loué, souhaite y installer sa petite-fille, elle pourra mettre fin au bail.
• les frères et sœurs, soit du propriétaire-bailleur, soit du conjoint, mais pas pendant les 3 premières années du bail.
• les oncles et tantes, ou neveux et nièces, tant du propriétaire-bailleur que de son conjoint, mais pas pendant les 3 premières années du bail.

LA PROCÉDURE À RESPECTER POUR RÉSILIER LE BAIL POUR OCCUPATION PERSONNELLE

Le bailleur devra donner un préavis de 6 mois à son locataire et préciser dans son courrier de congé l’identité de la personne qui occupera le bien et son lien de parenté avec le bailleur.

Aucune forme particulière n’est imposée pour la notification du congé.

En pratique, le bailleur le fera le plus souvent par l’envoi d’un pli recommandé afin de pouvoir prouver que le locataire bien reçu le congé.

Le délai de préavis commence le premier jour du mois qui suit le mois durant lequel le congé est donné.

Le locataire peut demander au bailleur, au plus tard deux mois avant l’expiration du délai de préavis, de lui remettre la preuve du lien de parenté. Le bailleur a deux mois pour répondre, faute de quoi son congé sera nul. 

OCCUPATION PERSONNELLE NON CONFORME : QUE RISQUE LE BAILLEUR?

Le logement doit être habité dans l’année qui suit le terme du bail et ce pendant au moins deux ans continus.

L’occupant peut y installer sa résidence principale comme secondaire ou encore le siège de ses activités professionnelles.

Cependant, si l’occupation ne doit pas être permanente, elle doit néanmoins être réelle et effective en ce sens que le bailleur ne peut relouer l’ensemble du bien ni utiliser l’adresse de l’immeuble comme simple boîte aux lettres.

Si ce n’est pas le cas, locataire a droit à une indemnité équivalente à dix-huit mois de loyer, sauf si le bailleur peut justifier d’une circonstance exceptionnelle.

Une circonstance exceptionnelle est un événement important empêchant le bailleur d’occuper personnellement le logement.

Cet événement doit être indépendant de la volonté du bailleur et devait être imprévisible au moment de la notification du congé de bail.

Par exemple, le décès de l’occupant, une maladie grave de l’occupant, l’incendie des lieux loués… Dans ce cas, l’indemnité ne sera pas due.

Il faut donc être prudent avec le préavis à défaut de quoi les conséquences financières peuvent être très lourdes.